Üyelik Girişi

Almanya'da Taşınmaz Değerlemesi

İÇİNDEKİLER
    Sunuş
    Çeviri ile İlgili Açıklamalar    
01    Almanya İmar Yasası’ndaki Taşınmaz Değerleme Hükümleri
02    Taşınmazların Piyasa (Rayiç) Değerlerinin Saptanmasına İlişkin İlkeler Tüzüğü (Değer Saptama Tüzüğü)
03    Taşınmazların Piyasa (Rayiç) Değerlerinin Saptanması Yönergesi ve Ekleri
04    Taşınmaz Değerleme Kurullarının Taşınmaz Değerlerine ve Bu Kurulların Çalışma Yerlerine İlişkin Çalışması Üzerine Öneriler
05    Toprak Genel Değerlerinin ve Değerleme İçin Gerekli Diğer Verilerin Geleceğe Yönelik Olarak Hazırlanması Tasarımı
06    Toprak Genel Değerlerine İlişkin Örnek Yönerge
07    “Piyasa Değerinin Saptanmasında Güncel Yapı Maliyet Değerleri” Sonuç Raporu
    Kısaltmalar Listesi
    Almanca Taşınmaz Değerleme Terimleri

SUNUŞ

Taşınmaz değerleme, önemli bir uğraş ve uzmanlık alanıdır ve artık ülkemiz gündeminde kendine bir yer edinmiştir. Bunda yıllardan bu yana akademik düzeyde yapılan çalışmaların katkısı olsa da, ekonomik alanın yeniden düzenlenmesi kararları daha etkili olmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu’nun başlattığı “Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisans Sınavı” süreci, konunun öneminin kavranmasında en önemli etkendir. Bu süreçten sonra taşınmaz değerlemenin edindiği yer giderek sağlamlaşmıştır.

 

Özellikle SPK tarafından yürütülen Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verme amacıyla yapılan sınavlar, ilginin boyutlarını ortaya koyma açısından önemlidir. Gayrimenkul değerleme lisansı sınavına 2002 yılında, 108; 2003 yılında, 309; 2004 yılında, 445; 2005 yılında, 928; 2006 yılında, 3.822; 2007 yılında, 7.023; 2008 yılında, 7.371; 2009 yılında, 5.958 aday katılmıştır. 2009 sonu bakımından sınavı kazanan adayların sayısı 1.430’dur. Muafiyetten yararlanarak lisans alma hakkı kaznanların sayısı ise, 208’dir.[1] Bunlar, yalnızca SPK’ya bağlı şirketlerin varlıklarını değerleme amaçlı bir lisanlama sürecinin rakamlarıdır. Bilinmektedir ki, mortgage uygulaması nedeniyle gereksinme duyulan değerleme uzmanı sayısı, 3.000 dolayındadır. Taşınmaz değerleme gereksinmesi, değerleme konuları ve ülkemiz koşulları gözetildiğinde belgeli değerlemeci sayısının 10.000’in üzerine çıkması olağandır. Bu rakamlar konuya gösterilen ilginin ortaya konulması açısından önemlidir.

 

Özellikle ekonomik gerekçelerle ve SPK odaklı olarak bu önem ortaya çıkmış ve değerleme faaliyeti kabul görmüş olsa da, konunun çok boyutlu, çok parametreli ve kapsamlı yapısından dolayı “algılanma düzeyi”nin bugün açısından yeterli olmadığının da vurgulanması gerekmektedir. Öte yandan taşınmaz değerlemenin çok kültürlü yapısı nedeniyle, zaman içinde SPK tarafından yapılan bazı düzenlemelerin, uzmanlaşma konusunda haklı bazı tartışmaları başlattığını da belirtmek gerekir.[2]

 

Taşınmazlar dünyasında en azından “sahiplik” kadar önem taşıyan “değerlilik” öğesi, konuya gösterilen ilginin de temel nedeni olmaktadır.

 

Taşınmaz değerleme konusu, bir yanıyla akademik bir konu iken, diğer yanıyla da doğrudan uygulamanın bir konusudur. Daha da önemlisi, ülkemizdeki önem, uygulama odaklı olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu da konunun yeterli kuramsal temellerden ve kurallardan yoksun biçimde gelişmesi tehlikesini doğurmaktadır. Süreç neredeyse, uygulamanın ve lisanslamanın kuyruğuna takılmış gibidir.

 

Oysa taşınmaz değerleme konusunda gelişmiş ülkeler kurumsal yapılara, kurallara, tanımlara ulaşabilmişken, ülkemizde işin daha başında oluşumuz, bu alana yönelik yapılması gereken görevler katalogunu şişirmektedir. Yapılması gerekenlere nesnel biçimde yaklaşılmaması, öznel etkilere açık süreçlere neden olmaktadır.

 

Taşınmaz değerleme konusuna disiplinlerarası bir ilgi vardır. Bu nedenle çok kültürlülüğün konumlanışı önemli noktalardan birisidir. “4 yıllık bir yüksekokulu bitirmenin” lisans sınavına başvuru için yeterli sayılması, uzmanların niteliği konusunda bir dağılmanın dayanak noktasıdır.

 

Konu aslında bazı sınavları bitirip lisans almaya da indirgenmeyecek kadar önemlidir. Bu nedenle eğitim, hem de sürekli eğitim özenle kurumsallaştırılması gereken bir konudur. Bazı üniversitelerimizin konuya öğretim izlencelerinde yer vermeleri, ama ders saatleri sayısının azlığı; bir üniversitemizde konunun lisans düzeyinde, bazı üniversitelerimizde de yüksek lisans düzeyinde yapılandırılması yeterli olabilir mi? Konu çok kültürlü ise, her kültürün temel eğitim izlencelerinde konuya gerekli önemi vermeleri gerekir.

 

Öte yandan taşınmaz değerleme konusu, ekonomi açısından taşıdığı önemin yanı sıra, yöntemleri, taşınmaz değerleme nesneleri, değerleme sürecinin tüm aşamaları, bilgi teknolojileri kullanımı, değerleme uzmanlarının konumu açısından da ele alınmayı gerektirmekte; bu nedenle tüm bu öğelerin tüzel düzenlemelerin konusu olması gereği özel bir anlam kazanmaktadır.

 

Özellikle taşınmaz değerleme yöntemleri, standartlar, yeni yöntemlerin uygulama alanları, özel taşınmaz değerleme nesneleri ve konuları açık ve net biçimde düzenlenmesi gereken konuların başında gelmektedir.

 

Bir başka önemli nokta da, taşınmaz değerlemenin yalnızca ekonomik gerekçelerle önemli olmadığıdır. Ekonominin yanı sıra, kırsal ve kentsel toprak düzenlemeleri, kentsel dönüşüm ve kamulaştırmalar, emlak vergilendirme, özelleştirme uygulamaları, mal ortaklığı rejimi vb açılardan da konunun taşıdığı önem, tüzel düzenlemeler arası ilişkilenme zorunluluğunu ortaya koymaktadır.

 

Çizilmeye çalışılan çerçeve içinde ülkemizde özellikle son 8 yılda gelinen nokta önemlidir. Bu noktadan ileriye doğru giderken, özellikle diğer ülkelerde konunun ele alınışı, bu alanda bilgi üreten uzmanların önüne ışık tutabilecektir.

 

 

 

ULUSLARARASI KOŞULLAR

 

Ülkemizde taşınmaz değerleme konusunu ele alırken, zorunlu olarak diğer ülke deneyimlerinden yola çıkmak gerekmektedir. Dünya genelinde birçok ülkede, Avrupa ülkelerinin çoğunda, taşınmaz değerlemesi alanında ciddi deneyim birikimleri yaratılmıştır. Bu ülkelerde günümüzün sorunu, süreçlerin uyumlaştırılması, standartlaşma, tanım birliktelikleri, meslek etiği ilkeleri olarak belirginleşmektedir.

 

 

 

Dünya Geneli

 

Dünya ölçeğinde bakıldığında, değerleme alanında 1981 yılında kurulan ve Birleşmiş Milletlerin tanıdığı, içinde 40 ulusun temsil edildiği bir kurum belirginleşmektedir: International Valuation Standards Committee (IVSC). Bu komitenin oluşturduğu Uluslararası Standartlar (Internationale Standards, IVS), “White Book”ta yayınlanmıştır. Bilindiği gibi bu standartlar, ülkemizde 06.03.2006 tarihli ve 26100 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmıştır. Komitenin geliştirdiği standartların Uluslararası Muhasebe Kurallarıyla uyumlu olması, dünya ölçeğinde tanınmayı ve kullanımı sağlamaktadır. Bu standartlar, yüksek bir genelleme düzeyine oturtulmuştur. Yalnızca zorunlu olan öğelere yer verilmiştir.

 

Türkiye Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), 9 Nisan 2008 tarihinde XI-29 No’lu "Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği" ile 1 Ocak 2008’den itibaren halka açık şirketlere Avrupa Birliği tarafından kabul edilen Uluslararası Finansal Raporlama Standartları (International Financial Reporting Standards, IFRS)’na göre mali tablo hazırlama zorunluluğu getirmiştir. 1 Ocak 2005 tarihinden başlayarak yürürlüğe giren XI–25 numaralı “Sermaye Piyasalarında Muhasebe Standartları Hakkında Tebliğ” de, kapsamlı bir muhasebe ilkeleri seti olarak yayımlanmıştı ve alternatif uygulama olarak Uluslararası Muhasebe Standartları Kurulu (IASB) ve Uluslararası Muhasebe Standartları Komitesi (IASC) tarafından çıkarılmış olan muhasebe standartlarının uygulanmasını içermekteydi. Uluslararası değerleme standartları, IFRS’ye güçlü bir destek verme yaklaşımıyla da yapılandırılmıştır.

 

Standartların kullanımı değerleme görevine bağımlıdır. Bu standartlarda uluslararası en yaygın değerleme yöntemleri olarak şunlar tanımlanmaktadır: Karşılaştırma Yöntemi (Vergleichswertverfahren, Sales Comparison Approach), Gelir Değeri Modelleri (Ertragswertmodelle, Capitalisation Approach), Nakit Değer Yöntemi (Barwertmethode, Discounted Cash Flow Analysis), Maliyet Yönelimli Yöntemler (Sachwertorientierte Verfahren, Cost Approach).

 

Uluslararası alanda etkili bir diğer kuruluş, 1868 yılında İngiltere’de kurulmuş olan, 50 ulusal birliğin ve derneğin bağlı olduğu, 120 ülkeden 110.000 üyesi bulunan, Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)’tir.[3] Bu büyük örgüt de, kısaca “Red Book” olarak bilinen, “Appraisal and Valuation Manual”i, yani “Değerleme El Kitabı”nı yayınlamıştır. Amaç, bir kurallar yapıtının tanımlanması ve bunların uygulamada tutarlı olarak kullanımının izlenmesidir. Red Book’ta yapılandırılmış olan standartlar, bir ulusal ve bir de uluslararası bölümden oluşmaktadır. Uluslararası bölüm, büyük oranda IVS’ye dayanmaktadır ve uzun erimde bununla örtüştürülmesi ereklenmektedir. Böylece küresel ölçekte genellemeye katkı sağlanmış olunacaktır. Bir esneklik öğesi olarak, eğer gerekliyse, bütünleyici bir ulusal bölüm, somutlama bölümü eklenebilir.

 

 

 

Avrupa Ölçeği

 

Uluslararası alandaki bu toparlanma, genelleme, standartlaşma çabalarına, Avrupa ülkeleri de, kendi coğrafyalarından katılmaya çalışmaktadırlar. Avrupa Birliği biçimindeki bütünleşme çabalarıyla, 2002 yılından bu yana Euro’nun yasal ödeme aracı olarak kullanılmaya başlanmasıyla ve bununla bağlantılı olarak Avrupa Birliği içinde kur risklerinin ortadan kalmasıyla birlikte, tek bir Avrupa pazarının oluşturulması sonul ereğine yönelik bir sürecin başlatıldığı görülmektedir. Bu süreç boyunca zorunlu olarak, ulusal devletlerin tüzelerine, vergi uygulamalarına, taşınmaz ekonomisine ve taşınmaz değerlemenin teknik standartlarına yönelik bir uyumluluğa ulaşılması gerekecektir.

 

“Bir taşınmazın ya da bir parselin nedir değeri?” sorusu, alım-satım kararlarının temeli bakımından olsun, bir kredi verilmesi kapsamındaki borçlanmanın sınırlarının saptanmasına ilişkin olsun, bilanço ya da sigorta amaçları bakımından olsun, performans değerlendirmelerine yönelik olsun, taşınmazların vergilendirilmesi kapsamındaki vergi yüklerinin saptanması açısından olsun, boşanma ya da miras durumlarında servet tartışmaları yönünden olsun, çok çeşitli nedenlerle sorulabilir.

 

Taşınmazların değerlemesi nedenleri, Avrupa ve dünya ölçeğinde hemen hemen aynıdır; bununla birlikte değerleme için kullanılan araçlar ve yöntemler aynı değildir. AB’ye üye her bir ülkenin farklı kültürel, politik ve ekonomik tarihi, ulusal taşınmaz piyasalarının oluşturulmasında da, farklı pazar yapılarına, farklı ticari işleyişlere ve taşınmaz piyasasındaki aktörlerin farklı davranışlarına neden olmaktadır.[4]

 

Bu noktada TEGoVA[5]’nın çabaları önem kazanmaktadır. 1995 yılında TEGOVOFA ile EUROVAL derneklerinin birleştirilmesinden ortaya çıkan TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations)’nın amaçları, uygulamadan edinilmiş ve salt Avrupa’ya özgü değerleme standartlarının kaleme alınmasının yanı sıra, kavramlar ve yöntemler için öğütler olarak şunlardır: Taşınmaz ekonomisiyle ilintili olarak uluslararası örgütlerle işbirliği yapmak, AB içinde ilişkilerin korunması, taşınmaz değerleme uzmanlarının eğitim standartları için önermeler geliştirmek, müşteri ve sözleşme yönelimli değerlemelerin yapılmasıyla değerleme uzmanlığı alanının Avrupa genelinde desteklenmesi…

 

Merkezi Brüksel’de bulunan TEGoVA, Avrupa’daki ulusal taşınmaz değerleme örgütlerinin çatı örgütüdür. TEGoVA’da bugün için, 27 Avrupa ülkesinde taşınmaz alanında faaliyet gösteren 38 değerleme uzmanları derneği ve yaklaşık 500.000 üye temsil edilmektedir. Bunun yanı sıra Orta ve Doğu Avrupa bölgesindeki 11 ülkenin derneklerinin temsilcileri gözlemci olarak TEGoVA’nın çalışmalarına katılmaktadırlar (TEGoVA Deutschland).

 

Avrupa Değerleme Standartları (European Valuation Standards, EVS), TEGoVA’nın “Blue Book”unda yer almaktadır. Amaç, AB içinde değerleme uygulamalarının uyumlaştırılmasıdır. Standartlar, üyeler için bağlayıcı değildir, ama kullanılmaları öğütlenmektedir. EVS, yapı ve somutlama olarak IVS ile büyük benzerlik içindedir. Standartların kullanımı, değerleme görevine bağımlıdır. Değerleme yöntemleri IVS ile aynıdır, tek ayrıksın yöntem, “Artık Yöntemi (Residualverfahren, Residual Method)”dir.

 

 

 

TAŞINMAZ DEĞERLEME UZMANLARININ MESLEKİ DAVRANIŞ İLKELERİ

 

Her şey tüzel olarak tanımlanmış olsa da, en iyi kurallar konulmuş olsa da, en önemlisi uygulamadır. Uygulamada görev alacak değerleme uzmanlarının mesleki davranışlarının da düzenlenmesi, izlenmesi gerekmektedir. Taşınmaz değerleme, toplumda kendine “bir güven mesleği” olarak yer edinecekse, taşınmaz değerleme uzmanlarının etik kodları içselleştirmeleri, mesleki davranışlarını bunlara göre geliştirmeleri zorunludur.

 

Yukarıda sözü edilen uluslararası kuruluşlar, bu nedenle yayınlarında bu konuyu özellikle ele almaktadırlar.

 

International Valuation Standards Committee (IVSC), Davranış Kuralları (Ahlaki İlkeler) başlığı altında, “Uluslararası Değerleme Standartları’na uygun değerleme işlemlerinin temeli, peşin hüküm ve bencillikten uzak, raporları açık ve yanlış yönlendirmelere yol açmayan, değerleme anlayışına temel oluşturan tüm konuları açıklayan, dürüst ve yeterli profesyonel Değerleme Uzmanları tarafından yapılmasıdır. Değerleme Uzmanları, değerleme mesleğine olan kamu güvenini sürekli olarak artırmalı ve korumalıdırlar,” denilmektedir. “Değerlemeyi yapabilmek için gerekli kaliteye, yeterliğe ve deneyime sahip kişiler olan Değerleme Uzmanları, her durumda dürüst ve doğru davranmak ve çalışmalarını müşterilerine, topluma, mesleklerine ve kendi ulusal-profesyonel değerleme kuruluşlarına zarar vermeyecek bir biçimde yürütmek zorundadırlar,” denilen “White Book”ta, ahlaki ilkeler olarak, Dürüstlük, Çıkar Çatışmaları, Gizlilik, Tarafsızlık açıklanmaktadır.

 

White Book’ta Değerleme Uzmanı şöyle tanımlanmaktadır: Kabul görmüş bir öğretim merkezinden veya eşdeğer akademik niteliği olan bir kurumdan uygun bir öğrenim derecesi almış, piyasada ve varlık kategorisinde değerleme yapabilecek düzeyde deneyim ve beceri kazanmış, güvenilir bir değerleme yapmak için, kabul gören yöntemleri ve teknikleri bilen, anlayan ve doğru bir şekilde kullanabilen, tanınmış bir ulusal-profesyonel değerleme kurumunun üyesi olan, kariyeri süresince profesyonel bir eğitim programını izleyen ve “Bu Davranış Kuralları”nın gereklerini yerine getiren, saygın bir kişidir. Kitapta, “yalnızca bu tanıma uyan bir Değerleme Uzmanının bu standartlarla ilgili görevleri üstlenebileceği,” özellikle belirtilmektedir.

 

TEGoVA da, kendi Blue Book’unda ahlaki ilkeler olarak şunları özellikle ele almaktadır: Bağımsızlık/Özel Sorumluluk/Dokunulmazlık, Yetkinlik/Bilinen Yöntemlerin Uygulanması, Nitelik ve Meslek İçi Eğitim, Gizlilik, Kaynakların Güvenilirliği, Çıkar Anlaşmazlıkları/Çoklu Faaliyet Yasağı, Ekonomiklik ve Özen, Ödemelerde Açıklık, Tanıtım Bakımından Ciddiyet/Rekabet, Meslektaşlık.

 

Bu etik kodlar, eğitimlerle, uygulamanın içinde denetlemelerle mesleğin güven temelini oluşturacak dayanaklara dönüştürülmektedirler. Çünkü taşınmaz değerleme mesleği, güvene ve saygınlığa özel, olmazsa olmaz bir önem vermektedir.

 

 

 

TÜRKİYE KOŞULLARI VE YENİ BİR MODELLEMENİN ÖĞELERİ

 

Uluslararası alandaki ve Avrupa ülkelerindeki çabalar karşısında ülkemiz koşulları bazı başlıklar altında ele alınabilir.

 

 

Tüzel Dayanaklar

 

Ülkemizde birçok yasada, değerleme konusu ele alınmıştır. Belli başlı yasalar şunlardır: Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, Türk Medeni Kanunu, Emlak Vergisi Kanunu, Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük, Vergi Usul Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, Kadastro Kanunu, Tapu Kanunu, İmar Kanunu

 

Başta anayasa olmak üzere, bu yasaların çoğunda, değerleme kavramlarına, yöntemlerine, komisyonlara, kurumlara yönelik nitelemeler yapılmıştır. Aslında 2002 yılına kadar süreç, bu yasalardaki dağınıklık çerçevesinde gelişmiştir.

 

Ülkemizde, özellikle ekonomik etkinlikler çerçevesinde söz konusu olan taşınmaz değerlemeleri konusunda en köklü düzenleme, 30.07.1981 tarihinde yürürlüğe giren 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu tarafından yapılmıştır. Taşınmaz değerlemesi konusu, yasanın SPK’nın başlıca görevlerini ve yetkilerini düzenleyen 22. maddesinin r fıkrasında yapılan düzenlemeler sonucu, kurulun görevleri arasına girmiştir. Yine 38/A maddesinde 21.02.2007 tarihinde yapılan düzenleme sonucu, “Kurul, ihraç edilecek ipotekli sermaye piyasası araçlarının dayanağı veya teminatı olan kredi ve finansal kiralama alacakları için, kredi açılması veya finansal kiralama sözleşmesi yapılması, bu alacakların konut finansman fonu portföyüne alınması ya da ipotek teminatlı menkul kıymetlere dayanak oluşturan teminat havuzuna dahil edilmesi veya fon portföyüne alınan ya da teminat havuzuna dahil edilen alacakların yeniden değerlenmesi aşamalarında, konut değerlemesinin gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kurumlar tarafından yapılmış olmasını zorunlu tutmaya yetkili,” kılınmıştır.

 

Bu amaca yönelik olarak, o zamandan bu yana birçok tebliğ ve değişiklik yayınlanmıştır. En temel tebliğ, 11.8.2001 tarihli ve 34 sayılı “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ”dir. Tebliğ’de Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, “Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen veya gayrimenkul değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişiler,” olarak tanımlanmıştır. Sınav, konular, lisanslama süreci tebliğle düzenlenmiştir.

 

Özellikle Seri: VIII, 34 Nolu Tebliğde yapılan değişiklik sonucu, “asgari 4 yıllık üniversite mezunu” olmanın lisanslama sınavına girmek için yeterli görülmesi son derece yanlış biçimde, herkesin bu alanda faaliyet göstermesinin önünü açmıştır.

 

Öte yandan 12.8.2001 tarihinde yürürlüğe giren 35 sayılı, “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” ile de kurumsal yapılanmalar düzenlenmiştir.

 

Bu çabalar taşınmaz değerleme alanının toparlanmasına önemli katkılar yapmış olsalar da, diğer yasalarla ilintilerin kurulmaması, dağınıklığı tümüyle ortadan kaldırmamıştır. Bu nedenle ülkemizde tüzel dağınıklık iyi süzgeçlenmelidir. İlintisizlik noktaları tanımlanmalıdır. Pozitif hukuk sistemimizde konuya ilişkin iç çelişkiler saptanmalı ve ayıklanması önlemleri alınmalıdır.

 

 

 

Ekonomik Boyut

 

Taşınmaz değerleme konusunun ekonomi için taşıdığı önem birçok alanda karşımıza çıkmaktadır: SPK’ya bağlı şirketlerin taşınmaz varlıklarının değerlemesi, konut finansmanı alanında kredi değerlerinin saptanması, taşınmaz alım-satımlarının reel bir zemine oturtulması, bankaların ekspertiz faaliyetleri, ipoteklerin doğru değerlere dayandırılması, taşınmaz vergilerinin doğru salınması, kara paranın aklanmasının izlenmesi, vb... Liberal ekonominin iyi işlemesinin koşullarından birisi de, taşınmaz değerlemesinin yansız, doğru ölçütlere dayalı, yekin kişilerce yapılmasıdır. Bu nedenle değerleme uzmanlığının bir ölçme-değerlendirme sürecinin sonunda belgelendirilmesi önemlidir.

 

Kapsamlı taşınmaz varlığı, işletmelerde artık yalnızca bilançoların aktif durumu ile ilgili olarak görülmemektedir. Tersine işletme stratejilerinin bütüncül parçası olmuştur. Buna göre özel taşınmazların değeri, artan ölçüde işletme yönetiminin ve paydaşların ilgisini çekmektedir. Uygulamada bir taşınmazın değerlemesini gerekli kılan birçok durumla karşılaşılmaktadır. Değer belirleme, diğer bilinen alanların yanı sıra şu örnek olarak seçilmiş durumlarda önemli bir rol oynamaktadır[6]: Taşınmaz varlığı olan bir işletmenin tamamının ya da bir bölümünün devredilmesi, taşınmazların tek tek devredilmesi, taşınmaz varlığının değer odaklı işletme yönetimi ile entegrasyonu, bilanço düzeni için değer içerikli kontroller, işletmenin kendini yeniden yapılandırması...

 

Bu değerleme durumlarının her birisinin, kendi özgün değerleme amaçları söz konusudur. Değerleme yönteminin seçimi ve değerlemeye yaklaşım bu amaca göre belirlenecektir. Her değerleme amacına göre, objektif ya da sübjektif bir değerin belirlenmesi söz konusu olur. Objektif değerler, örnek olarak, tartışmalı durumlar, ticaret hukuku bağlamındaki değerleme amaçları ya da vergileme amaçlı değerleme raporları için belirlenirler. Objektif değerleme, kişisel ve öznel yeğlemeleri göz önüne almaz; tersine akılcı bir ticari yatırımcının değerleme nesnesi için ödemeye hazır olduğu değeri belirler.

 

İzlenmektedir ki, ekonominin bütünü ve ekonominin kurumları açısından taşınmaz değerlemenin önemi giderek daha iyi kavranmaktadır. Kavranmalıdır.

 

 

 

Kurumsallaşma Boyutu

 

Yapılacak çok genel bir gözlemde, ülkemizde taşınmaz değerlemesinin hedef kitlesi olarak şunlar hemen belirginleşmektedir: Alıcılar, satıcılar, değerleme uzmanları, değerleme şirketleri, emlak komisyoncuları, kiraya verenler, kiralayanlar, bankalar, finansman kuruluşları, kredi veren kuruluşlar, proje geliştiriciler, yatırımcılar, mal ortaklığı rejiminin tarafları…

 

Bu değerleme hedef kitlelerine yönelik faaliyet gösteren kurumlar ise şunlardır: Kamu yönetimleri, kamu tüzel kişileri, kamu kurumları ve kuruluşları (Bakanlıklar, Köy Yönetimleri, Belediyeler, İl Özel İdareleri, YÖK, Üniversite, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu), vergi kurumları, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TCK, DSİ, DDY, GAP, Bankalar, Yargı yerleri, …

 

Tüzelerimiz incelendiğinde, farklı amaçlar için farklı kurul ve uzman tanımlarının yapıldığı görülmektedir. Bu tanımlarda, uzmanlar için nitelik tanımlarının yapılmamış olması en önemli eksikliktir. Yasalardaki tüm eksikler karşısında, SPK’nın lisans sınavları bu nedenle önemlidir. Uygulamanın bu lisanslamaya yönelmesi de, bu nedenle anlaşılır bir durumdur.

 

Değerlemeyle ilgili kurumların değerleme faaliyetleri arasında bir ilişki var mıdır? Yoktur; Değer tanımları arasında bir ilişki var mıdır? Yoktur; Değerleme uzmanının yansızlığını, özerkliğini güçlendirecek bir yapılanma var mıdır? Yoktur…

 

21 Şubat 2007 tarihinde TBMM'de kabul edilen 5582 sayılı "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" 6 Mart 2007 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu yasanın 2499 sayılı yasanın 40/C maddesinden sonra gelmek üzere 40/D maddesi eklenmiştir. Buna göre, “Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorundadırlar… Bu maddeye dayanılarak kurulmaya çalışılan Meslek Birliğine karşı çıkan TMMOB’nin girişimleriyle Anayasa Mahkemesine açılan bir iptal davası vardır.

 

Ancak yine de Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Kuruluş Genel Kurulu 26 Mayıs 2010 Çarşamba günü İstanbul’da gerçekleşmiş ve kurucu yönetim kurulu üyeleri seçilmişlerdir. Bu birliğin kurumsallaşma konusunda önemli adımlar atması beklenmektedir. Bu konu aşağıda ayrıca ele alınacaktır.

 

 

 

Yöntemler

 

Taşınmaz değerlerinin saptanmasına ilişkin yöntemler, uzun zaman dilimleri içinde geliştirilmiştir. Taşınmaz değerlerine, vergi ödeme zorunluluğu, piyasa olayları için kontrollerin uygulanması vb nedenlerle düzenli olarak gereksinme duyulduğundan, taşınmazların değerlemesi için yöntemler ve işlemler de geliştirilmek zorunda olunmuştur. Taşınmaz değerleri üzerine toplumsal, ekonomik ve tüzel olayların ve hükümlerin giderek daha da karmaşıklaşan etkileriyle, yöntemler ve işlemler iyileştirilmiş, olaylara uyarlanmış ve gereksinmelere göre somutlaştırılmıştır. Dünyada taşınmaz mülkiyeti ile ilgili çeşitli tüzel reformlar, özgün değer kestirimleri olan ekonomik modeller, kendine özgü taşınmaz piyasaları ortaya çıkmıştır. Tüm bunlar çeşitli değer saptama yöntemlerinin ortaya çıkmasını sağlamışlardır. Taşınmaz dolaşımının uluslararasılaşmasıyla, piyasaların birlikte gelişmesiyle, AB gibi ekonomik birliklerin oluşmasıyla, bölgesel değer saptama yöntemlerinin uluslararasılaştırılması veya uyumlandırılması zorunluluğu doğmuştur.[7]

 

Seçilecek değerleme yöntemi, değerleme nesnesine ve değerlemenin amacına bağımlıdır. Genel düzlemde bakıldığında, normlaştırılmış değerleme yöntemleri olarak şunlar kabul görmektedir: Karşılaştırma Yöntemi, Gelir Yöntemi, Maliyet Yöntemi. Değişik ülke deneyimlerine bakıldığında, normlaştırılmış yöntemlerin kullanılması, ya tüzel olarak öngörülmüştür, ya da bir taşınmaz piyasasının en iyi modelini sağladığı için kullanımı kabul görmüştür. Örn. Alman İmar Yasası’nın ve Değerleme Tüzüğü’nün kullanım alanında değer saptaması yapması gereken tüm kurumlar, mahkemeler, kuruluşlar ve uzmanlar bu yöntemleri uygulamakla tüzel olarak yükümlüdürler. Almanya’da bu üç yöntemin kullanılması çok uzun bir zaman diliminde yerleştiği için, bu yöntemler bir tüzel zorunluluk olmayan değer saptama uygulamalarında da kullanılmaktadırlar. Bunun için en temel neden, yöntemlerin her bir parametresi için var olan çok sayıdaki piyasa verisinin ve incelemesinin varlığıdır.

 

Yöntemler arasında, üç yöntemden hangisinin veya aralarındaki hangi kombinasyonun uygulanması gerektiğine karar verilmesi gerekmektedir. Doğru rayiç değer saptamanın ilk ve en önemli adımı, doğru yöntemin seçimidir. Her objeye göre, değer saptama yönteminin seçimini belirleyen başka ölçütler ön plana çıkmaktadır. Kuşkusuz bu üç yöntem için ilkeler söz konusudur. Bu ilkeler, taşınmaz piyasası katılımcılarının piyasa davranışından ortaya çıkarlar. Buna karşın birçok yöntemin ilişkilendirilmesi zorunlu olabilir.

 

Almanya’da tüzel olarak normlaştırılmamış, ama belli bir önem kazanmış olan yöntemler, gelir yöntemine benzeyen işletme ekonomisi modellerine dayanmaktadırlar. “Anglo-sakson” veya “uluslararası” değerleme yöntemleri olarak nitelenen bu yöntemler ve yeni değerleme yöntemleri, doğru rayiç değerlerin saptanması için doğru yöntemlere ilişkin yoğun ve çelişik tartışmalara neden olmaktadırlar. Birçok durumda, normlaştırılmamış yöntemler, değer saptama için en iyi yol olarak tanımlanmaktadırlar ve bu değerleri beğenmeyen bazı değer saptama sonuçlarının eleştiricileri, bunu kullanılan yöntemlere bağlamaktadırlar.

 

Normlaştırılmış yöntemler dışında son yıllarda önem kazanan yöntemler şunlardır: Artık (Kalan) Yöntemi (Residualverfahren), İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted-Cash-Flow-Methode, DCF-Methode), Monte-Carlo Simulasyonu (Monte-Carlo-Simulation), Yatırım Yöntemi (lnvestmentverfahren).

 

İlk karar aşamasında, “normlaştırılmış bir yöntemin mi yoksa başka bir yöntemin mi kullanımının söz konusu olacağı?”nın açıklığa kavuşturulması gerekir. Değerlemenin amacı ve yöntemi tüzel olarak tanımlanmışsa, burada belirtilen normlaştırılmış yöntemlerin kullanılması gerekir. Eğer bir kurum içinde ya da bir kurumla yapılan sözleşmeye dayalı değer saptama gerekiyorsa, bu hükümlere zorunlu bir bağlılık var olduğu sürece bu durum söz konusudur.

 

Hangi yöntem uygulanırsa uygulansın, piyasa koşullarının analizinden oluşturulan veri tabanlarının, endekslerin, indirgeme oranlarının varlığı, yöntemlerle ulaşılacak sonuçlar açısından önemlidir. Ülkemizde bu konuda önemli boşlukların olduğu bir gerçektir.

 

 

 

Süreçler

 

Ülkemizde değerleme konusunda işleyen süreç, son derece yanlış bazı tohumları ekerek gelişmektedir. İşverenlerin zamana karşı yarışlarını göğüslemeye çalışan değerleme uzmanlarının çalışma koşulları, ücretlendirmeler, raporlamalar, süreler önemle ele alınması ve tartışılması gereken yanlar taşımaktadır. Ancak belirtilmelidir ki, değerleme süreci, verilerin analizinden yansız bir değer kanısına ulaşma konusu, zamanın boyunduruğuna sokulamayacak kadar önemlidir. Sokulmaya çalışılırsa, güvensizlik örnekleri çoğalmaya başlar.

 

Ülkemizde gelişen süreçte, değerleme uzmanlarının uygulamada kendilerini her uygulamada yeniden üreten değil, hep kendilerini yineleyen bir sürecin içinde oldukları gözlenmektedir. Bu son derece sakıncalıdır. Vahşi rekabet ortamında değerlemenin zaman baskısı altına sokulmuş olması, değerleme yöntemlerinin uygulanmasında derinlikli değil, yüzeysel uygulamaların çoğalmasına neden olmaktadır.

 

Sürecin içinde boğulan, sanki lisans almayla sona ermiş bir eğitimin yeterli olduğu, geliştirme ve ileri eğitim süreçlerinin sistematikleştirilmediği, zorunlu kılınmadığı bir süreç karşımıza çıkmaktadır.

 

 

 

Toprak Düzenlemeleri Boyutu

 

Ülkemizde arsa düzenlemeleri (imar planı uygulamaları) konusunda temel dayanak, İmar Yasası’dır. Bu yasanın 15. ve 16. maddeleri “isteğe bağlı imar planı uygulamaları”nı; 18. maddesi ise “isteğe bağlı olmayan (resen yapılan) imra planı uygulamalarını” düzenlemektedir. 18. maddenin 2. fıkrasına göre, “Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir.” Ülkemizde konuyla ilgili çevreler, buradaki yaklaşımı geliştirerek, değer eşitliğine evrilen bir sistem tasarımı yapamamışlardır. Bu yapılamadığından, alan ölçüsüne dayalı arsa düzenlemeleri (imar planı uygulamaları) sürmüş, sonuçta adalet üretemeyen sistem tıkanmıştır.

 

Ülkemizde alan ölçüsüne göre düzenlemede, DOP olarak en çok % 40 oranında bir kesinti yapılabilir. Ancak bu oranda bir kesinti yapıldığında, tüm taşınmazların değerinde kuramsal olarak % 67 oranında bir artış sağlanmalıdır.[8] Bunun ülkemiz koşullarında, uygulamada sağlanamadığı ortadadır. İmara uygun duruma getirilen her parselin değerinin aynı oranda artmayacağı bir gerçektir. Alanları, konumları ve imar koşulları değişik olan arsalar oluşturulurken, bunların değer artış oranları da farklılık gösterir. Öyleyse arsa düzenlemesinde, dağıtım için “eşit oranlı toprak kesintisi”nden başka bir ilkenin uygulanması gerekir. İşte bu ilkeye “eşdeğerlik ilkesi” denir.

 

Almanya’da ilke şudur: Bir arsa düzenlemesi sonucu, bir malik, ne kar etmelidir, ne de zarar. Bu nasıl sağlanacaktır? Bu sosyal adalet ve eşitlik zemininin yaratılması, ancak eşdeğerlik durumunda olanaklı olabilir. Bu demektir ki, malikin taşınmaz malı, düzenlemeden önce ve sonra aynı değerde olmalıdır. Yani uzman değerlemecilerin yansız ve bağımsız olarak, taşınmazların değerlerini düzenleme öncesi ve sonrası biçmeleri gerekir. Bu, eşdeğerliğe dayalı uygulamanın zeminidir.

 

Öte yandan ülkemizde son yıllarda moda olan “kentsel dönüşüm uygulamaları, değerleme penceresinden de irdelenmelidir. Ülkemizde gelişen biçimiyle kentsel dönüşüm projeleri rant projelerine dönüşmektedirler. Bu alanlarda yaratılan rantın büyüklüğü nasıl tanımlanacaktır? Aynen eşdeğerliğe dayalı arsa düzenlemelerinde olduğu gibi, burada da dönüşüm öncesi ve sonrası değerleme yapılması gerekir. Böylece rantın bir bölümünün kamuya döndürülmesinde bir dayanak yaratılmış olur. Unutulmamalıdır ki, kentsel dönüşüm amaçlı değerlemeler özelliklidir, yani farklı bir uzmanlığı gerektirirler.

 

 

 

Etik Boyut

 

Taşınmaz değerleme uygulamalarında etik temelin güçlendirilmesi gerekmektedir. Ülkemizde işin başında, bu konu daha ciddi ele alınmalıdır. Çünkü uygulamada etik olmayan bazı alışkanlıklar yerleşmeye başlamıştır. Yanlıştır. Tehlikelidir. Yanlışlardan dönülmesi, onların baştan engellenmesinden daha zordur. Bu nedenle konunun taraflarının, uluslararası tanımları irdeleyerek, ülkemiz koşulları için etik kodları tanımlaması, tanıması ve bunlara uyumun izlenmesi önlemlerinin alınması gerekmektedir.

 

 

 

Eğitim-Eğitim ve Eğitim Boyutu

 

Ülkemiz koşullarındaki en büyük boşluk eğitim alanındadır. “Zorunlu” bir eğitim tanımı yapılmış değildir. Taşınmaz değerleme uzmanı adayının, ya da lisans almış uzmanın eğitimi konusunda konulmuş kural yoktur. Kural “sınavı başarmak”, “5 sınavın ortalaması” ve “3 yıllık mesleki deneyim” konularında konulmuştur. Daha kötüsü, “4 yıllık yüksekokul mezunu herkes” için lisans alma yolunun açılmış olmasıdır. Dünya geneli gözlendiğinde, niteliksizliğin bu boyutlarda olduğu başka bir ülke yoktur. Taşınmaz değerleme konusunda ciddi düzenlemeler yapmış ülkelerde lisans sınavına katılmanın koşulu, “taşınmaz dünyasıyla ilgili 4 yıllık okul mezunu olmaktır.” Doğrusu da budur. Çünkü taşınmazlar dünyası, her bilgiyle kavranabilir yalınlıkta ve kolaylıkta bir dünya değildir. Bu nedenle bu konuda alınmış bir eğitim koşulu yerindedir.

 

Ancak eğitim konusunda bu da yetmez. Aslında lisans sınavına katılma koşulu olarak, alınması gereken kuramsal eğitim saatlerinin ve içeriklerinin de tanımlanması gerekir. Eğitimcilerin niteliklerinin belirlenmesi gerekir. Eğer üniversitelerde bu konuda eğitim verilmemişse, ilgili uzman adayının üniversite sonrası eğitimi belgelemesi koşulu aranmalıdır. Bu konuda ülkemizde meydan boştur. Becerikli olan, boşluğu doldurmaya yönelmektedir.

 

Bir nokta da, lisans almayla her şeyin bitmediğidir. Yine Dünya ve Avrupa deneyimleri önümüze ışık tutmaktadır. Hizmet içi eğitim, ileri eğitim, güncelleme eğitimleri de, lisansın sürmesinin koşulları olarak zorunlu kılınmalıdır. Bu çerçevede konferanslara, çalıştaylara, seminerlere katılım gerçekleştirilebilir veya uzaktan eğitim, kişisel eğitim ve grup eğitimleri yapılabilir, meslektaş değişim programları uygulanabilir. Bunlar tek tek değerlendirilmek zorundadır. Çünkü tüzeler, yöntemler, ekonomik gelişmeler sürekli yenilenmeyi ve güncellenmeyi zorunlu kılan etkenlerdir.

 

Kanımca, SPK’nın verdiği lisanslar önemli olmakla birlikte, gelecekte sınırlı alanda etkili olabilecektir. Geleceğin hedefinin, RICS yeterliliği olması gerekir.

 

 

 

MESLEK BİRLİĞİNİN ÖNEMİ

 

Belirtildiği gibi, 21 Şubat 2007 tarihinde TBMM'de kabul edilen 5582 sayılı "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" 6 Mart 2007 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu yasayla 2499 sayılı yasaya eklenen 40. maddenin D fıkrası şöyledir:

 

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği

Madde 40/D- (Ek: 21.2.2007-5582/15 md.)

 

Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorundadırlar. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdür. Anılan yükümlülüğe uymayan kimselerin lisansı Kurulca iptal edilir.

 

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak, eğitim ve sertifika vermek, Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak, haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla verilen veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek, Birlik Statüsünde öngörülen disiplin cezalarını vermek, ilgili konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak, mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek bu konuda üyeleri aydınlatmakla görevli ve yetkilidir.

 

Birlik, bölgesel ve ülke genelinde gayrimenkul değerleri konusunda istatistikler oluşturur ve yayınlar. Konut finansmanı kapsamında yapılan değerlemelere ilişkin bilgilerin, Birlik tarafından belirlenecek usûl ve esaslara göre Birliğe iletilmesi zorunludur.

 

Birlik, alacağı kararlarda ve yapacağı düzenlemelerde, bu Kanuna, Kurul yönetmelik, tebliğ ve kararlarına ve ilgili diğer mevzuata uymakla yükümlüdür.

 

Üyeler, Birlik Statüsüne ve Birlikçe alınacak kararlara uymak zorundadırlar.

 

Birlik, 40/C maddesindeki hükümlere tâbidir.

 

2499 sayılı yasanın 40/C maddesi, Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliği’nin “organlarını ve statüsünü” düzenlemektedir.

 

Bu 2 fıkra (C ve D fıkraları) bağlamında Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin organları, 26 Mayıs 2010 Çarşamba günü İstanbul’da gerçekleşen Kuruluş Genel Kurulu’nda oluşmuşlardır. Bu durumda Birliğin, önümüzdeki süreçte, yasayla kendisine verilen şu görevleri yerine getirmesi gerekecektir:

 

·         Taşınmaz piyasasının ve taşınmaz değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak,

·         Eğitim programları uygulamak ve sertifika vermek,

·         Birlik üyelerinin dayanışmasına ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak,

·         Haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli önlemleri almak,

·         Kendisine mevzuatla verilen veya Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek,

·         Bakanlar Kurulu tarafından oluşturulan Birlik Statüsünde öngörülen disiplin cezalarını vermek,

·         İlgili konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak,

·         Mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek bu konuda üyeleri aydınlatmak,

·         Bölgesel ve ülke genelinde taşınmaz değerleri konusunda istatistikler oluşturmak ve yayınlamak,

·         Konut finansmanı kapsamında yapılan değerlemelere ilişkin bilgilerin, Birlik tarafından belirlenecek yöntemlere ve ilkelere göre Birliğe iletilmesini sağlamak.

 

Bu görev katalogunun yeterli bir kapsamla oluşturulduğu söylenemez. Bir meslek birliğinin görevlerinin, sorumluluklarının, yetkilerinin ve yaptırımlarının daha kapsamlı bir düzenlemenin konusu olması gerekir. Ancak yine de bir başlangıç olarak bu çıkış noktasının iyi değerlendirilmesi yerinde olacaktır. Bu görev katalogu gerçekleştirilmeye çalışılırken, yeni yapılanma tartışmaları da yürütülmelidir.

 

Ancak bu görev katalogunda bir konu kendisini duyumsatmaktadır: Bu Meslek Birliği, SPK’nın bir kuruluşu gibi yansımaktadır. Bu kanımızı 40/D fıkrasının son bentlerinden biri pekiştirmektedir: “Birlik, alacağı kararlarda ve yapacağı düzenlemelerde, 2499 sayılı Kanuna, Sermaye Piyasası Kurulu’nun yönetmelik, tebliğ ve kararlarına ve ilgili diğer mevzuata uymakla yükümlüdür.”

 

Oysa taşınmaz değerleme alanındaki bir kurumsal yapının, bugün için “Meslek Birliği”nin, yalnızca SPK kapsamındaki değerlemeleri değil, taşınmazlarla ilgili tüm değerlemeleri kucaklayan, bağımsız, özerk, yansız, nesnel bir kurum olarak yapılandırılması yerinde olurdu. Bunun ileride mutlaka sağlanacağını, sağlanması gerektiğini belirtmekle yetinelim.

 

Bugün için belirtilmesi gereken nokta, Birlik organlarının önünde, yapılması gereken, yığılı bir ödevler kümesinin durduğudur. Bu görevler yerine getirilirken,

 

Hangi yöntemle sorunlar ele alınacaktır?

Hangi kapsamda çözümler üretilecektir?

Nasıl bir takvimle hedeflere ulaşılacaktır?

Hangi dünya deneyimleri harmanlanacaktır?

 

 

 

NEDEN ALMANYA ÖRNEĞİ?

 

Sorulan bu sorular, bir anlamda bu çeviri-çalışmanın önemini ve anlamını ortaya koymaktadır.

 

Bu çalışma, başlığından da anlaşıldığı gibi, “Almaya Taşınmaz Değerleme Tüzesi”nin çevirisidir. Bu kapsamda, özetleri sonraki bölümde verilen 9 belgenin ve eklerinin çevirisi yapılmıştır.

 

Kuşkusuz bu noktada “Neden Almanya?” sorusu akla gelecektir.

 

Herşeyden önce ülkemiz, Almanya ile aynı hukuk sisteminin, Roma Hukuku’nun içinde yer almaktadır. İngiltere dışındaki Kıta Avrupası ülkelerinin benimsediği Roma Hukuk Sistemi, Anglo-Sakson ülkeleri tarafından benimsenmiş olan Common Law Hukuk Sistemi’nden, kavramlar, kurumsallaşmalar, süreçler bakımından farklılıklar göstermektedir.

 

Bu temel nokta yine de “Neden Almanya?” sorunun yanıtı olmaktan uzaktır. Bu nedenle diğer gerekçeleri de ele almakta yarar vardır.

 

Ülkemiz Cumhuriyet Dönemi’nde hukuk sistemini kurarken, değişik yasalar konusunda değişik ülkeleri model almıştır. Medeni Kanun konusunda İsviçre; yönetim yasaları konusunda Fransa; Ceza Yasası konusunda İtalya; imar  mevzuatı konusunda Almanya; vd… İmar konusunda Almanya’nın model alınmasında, Alman bilim insanlarının, başta da Ankara Üniversitesi Siyasal Bilimler Fakültesi Şehircilik Enstitüsü’nün kurucusu Prof. Ernst Reuter’in ülkemizdeki çabalarının da önemli etkisi olsa gerektir. Ernst Reuter İskan ve Şehircilik Araştırma ve Uygulama Merkezi, 1953 yılında Siyasal Bilgiler Okulu’nun bünyesinde kurulmuştur. Dönemin okul müdürü –sonradan İçişleri Bakanlığına getirilmiş olan- Mehmet Emin Erişirgil’in Ernst Reuter’i, Siyasal Bilgiler Okulu’nda şehircilik, yerel yönetimler ve belediye maliyesi gibi dersleri vermek üzere çağırmasıyla Enstitü’nün temellerinin atıldığı söylenebilir. Reuter, bir yandan okulda derslerini verip araştırmalarını yaparken bir yandan da Enstitü’nün kurulmasına ilişkin çalışmalara başlamıştır. Enstitü’nün Türkiye’de kentbilime en büyük katkısı, kentsel sorunların, siyasal-toplumsal boyutları ile birlikte ele alınması olmuştur. O yıllarda, Türkiye’de hiçbir okulda kent yönetiminin ekonomik ve toplumsal yönleri ayrı bir ders olarak okutulmuyordu.

 

Bu bağlamda düşündüğümüzde, hem kentsel alanlara yönelik düzenlemeler, hem kırsal alanlara yönelik düzenlemelerde Almanya deneyimleri, ülkemizin öncelikle esinlendiği birikimler olmuştur.

 

Anayasal sistemimizdeki benzerlikler, mülkiyet düzenlemesi konusundaki uyum, imar konularındaki kavramlaşma benzerlikleri, taşınmaz değerleme konusunda da Almanya’yı model alınması gereken öncelikli ülke yapmaktadır.

 

Ayrıca Almanya’da 100 yıldan fazla bir geçmişe sahip bir sistemin varlığı, sistemin işlemesi esinlenmeyi destekleyen önemli bir gerekçedir.

 

Öte yandan Almanya’da son yıllarda “taşınmaz değerleme sistemi”nin geliştirilmesine yönelik yapılan tartışmalar, yeni düzenleme çalışmaları, bunların içine uluslararası alandaki, başta da Aanglo-Sakson ülkelerindeki deneyimlerin bir bölümünü katma girişimleri, bu ülkeyi önemle izlemeyi gerektirmektedir.

 

Bu nedenlerle “Almanya Taşınmaz Değerleme Tüzesi”nin, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin ülkemiz koşullarına yönelik düzenleme çabalarına önemli katkılar sağlayacağı görülmektedir.

 

Ancak bu çalışma yalnızca bu katkıyla sınırlı kalmayacaktır. İncelendiğinde görülecektir ki, belgelerin ekleri, çok sayıdaki örnek, ülkemizdeki birçok boşluk alanının doldurulmasında zengin bir bilgi-belge altlığı olarak hizmet görecektir. Bu nedenlerle bu çalışma, uygulamadaki değerleme uzmanlarının da ilgiyle yararlanacakları bir çalışmadır.

 

 

 

SONUÇ

 

Taşınmaz değerleme uzmanlık alanını önemli kılan nedenler gelişmiş ülkelerde çok önceleri fark edildiği için, bu ülkelerde süreci disipline edecek kurallar konulmuş ve düzenlemeler yapılmıştır. Oysa taşınmaz değerleme alandaki çeşitli uygulamalar, ülkemiz koşullarında ilintileri doğru kurulmamış konulardır. Piyasa amaçlı değerlemeler, kamulaştırma, vergileme, ipotek vb konularda, her şeyden önce kavramlaşma sorunu karşımıza çıkmaktadır. Ancak kavramlaşma yalnızca değer terimleri açısından değil, yöntemler açısından ve genel olarak taşınmaz tüzesi açısından da önemli bir sorundur. Bu sorun büyük oranda Avrupa ülkelerindeki değerleme süreçleriyle, Anglo-Sakson ülkelerindeki değerleme süreçleri farklılığın da yaslanmaktadır. Çünkü her iki kümenin hukuk sistemleri farklıdır.

 

Ülkemizde emlak vergisi alanında gevşek, kamulaştırma alanında ise yetersiz düzenlemeler, taşınmaz piyasasında tümüyle tanımsız süreçler varlığını sürdürürken, SPK’nın 2002 yılında başlattığı lisanslama süreci, algılama ve önemseme düzleminin değişmesini sağlamıştır. Bu nedenle son 8 yılda yaşananlar önemlidir ve önümüze ışık tutucu niteliktedir.

 

Ülkemizde taşınmazlar dünyası, hem ekonomik hem de toplumsal olarak her zaman önemli bir yere sahip olmuştur. Gerek olağan dönemlerde gerekse de bunalım dönemlerinde örn. konut ve yapı sektörü ekonomiyi canlandıracak temel sektörler arasında görülmüştür, görülmektedir. Kuşkusuz reel sektörün diğer alanlarında olduğu gibi inşaat sektöründe de günümüzde sıkıntılar vardır. Bu sektörün canlandırılmasının, başta taşınmazlar alanında olmak üzere birçok sektörde canlanmayı yanı sıra getireceği de bilinmektedir.

 

Kentlerimizin ve kentleşmemizin 21. Yüzyıldaki yönünü ve içeriğini belirleyecek kararların ve uygulamaların eşiğinde olduğumuz bir gerçektir. Kentsel yenileme, kentsel dönüşüm, yapı stokunun büyük bölümünün küresel ısınma koşullarına uyarlanması, depreme dayanıklı yapılar vb. konularda verilecek kararlar ve atılacak adımlar, geleceğin kentlerinin niteliğini de ortaya koyacaktır. Bu bağlamda kentsel alanlarımızda verilen her karar, yeni değer yaratımı anlamına gelecektir. İşte taşınmaz değerleme, taşınmazlar dünyasında yaratılan değerlerin büyüklüklerinin, değişim değeri büyüklüklerinin belirlenmesinde önemli bir uğraş olmayı gelecekte de artarak sürdürecektir. Yaratılan değerlerinin paylaşımının niteliği (özel ve kamusal paylaşım oranları) önemli bir tartışma olarak ortadadır.

 

Bu tartışma penceresinden ülkemiz koşullarına yukarıda değinilmiştir. Bir özet yapmak gerekirse;

 

·         Ülke olarak taşınmaz değerleme alanında daha yolun ilk kilometrelerinde bulunmaktayız.

·         Bu yolculuğun sağlıklı ilerlemesi için yolun sağlıklı yapılması gerekmektedir.

·         Bu nedenle birçok alanda doğru ve yerinde düzenlemelerin yapılması zorunluluğu vardır.

·         Taşınmaz değerleme, birçok boyutu olan bir uzmanlık alanı olarak, kendi bütünü içinde tartışılmalı ve değerlendirilmelidir.

·         Değerleme süreçleri ile ilgili, kurumsallaşma ile ilgili, değerleme uzmanlarının özlük hakları ve etik kodlarıyla ilgili, kavramlaşmayla ilgili tartışmalardan ortak akıllar üretilmelidir.

·         İlgili hiçbir meslek grubu, bu çok kültürlü alana meslek bağnazlığıyla yaklaşmamalıdır.

·         Konuyla ilgili kurumlar, kurumlarını koruma ve savunma refleksine girmeden edinilen doğru deneyimleri paylaşmalı, yanlışları dile getirmelidirler.

·         Taşınmaz değerleme alanındaki tartışmalarda mutlaka belge üretmelidir.

 

En önemli sorun, “sürecin bir sahibi olmalı mıdır?” sorusunun yanıtında yatmaktadır. Bundan sonraki süreç SPK’nın hamiliğinde mi gelişecektir? Kurulan Birlik ne kadar özerk ve yansız olabilecektir. Bu kurumsallaşmanın alt birimleri neler olacaktır? Birlik bu sürecin sahibi olabilecek midir? Taşınmaz değerlemenin bütününü kucaklayan bir yönlendirme nasıl sağlanabilecektir? Bu konuda dünyada tek bir modelin olmadığı görülmektedir. Avrupa ülkelerinde de aynılaşma söz konusu değildir. Uyumlaştırma çabaları, daha çok yöntemlere yöneliktir. Bir yandan düznyayı izlerken, uyumlaştırma çabalarını incelerken, öte yandan ülkemiz koşullarına özgü bir modelin tanımlanmasına çalışmalıyız.

 

Bu arayış sürecinde, tartışmaların ve değerlendirmelerin, yansızlıkla, nesnellik zemininde ve bilimsel dayanaklı yapılması da bir zorunluluktur.

 

Yöntemler konusunda standartlaşma dünyanın yöneldiği bir erektir. Bunun anlamı, ülkemizin de bu sürecin dışında kalmaması gereğidir. Bu nasıl sağlanacaktır? Sürecin önderi kim olacaktır? Düzenleme çabalarının dayanakları neler olmalıdır? Aslında bu konuda üç renkli kitap zemini tanımlamaktadır: White, Red ve Blue Book’lar… Ülkemizde taşınmaz değerleme konusunda çaba harcayan şirketlerin, kurumların, kişilerin, örgütlerin bu 3 kitabı dayanak alma, bunlarda tanımlanan süreçlere uyma, bunları başucu kitapları olarak kabul etme konularında irade bildiriminde bulunmaları iyi olacaktır.

 

Kurumsal yapılanma, yöntemler ve süreçler ele alınırken işin etik boyutu asla göz ardı edilmemelidir. Taşınmaz değerleme uzmanlık alanını var eden öz, uzmanların mesleki davranış ilkelerine uygun davranmalarında ortaya çıkar. Bu uzmanlık alanını saygın ve etkili kılan özellik, uzmanların nesnel, yansız, bağımsız kanı üretmelerinde belirginleşir. Taşınmaz değerleme uzmanını koruyacak etik kodların üretilmesi, bunların benimsenmesi, içselleştirilmesi, bunlara uyum yükümünün yerine getirilmemesinin yaptırımlarının tanımlanması önemlidir. Bu kodlardan güç alan değerleme uzmanları da, mesleki davranışlarında yansızlıkları, nesnellikleri, dürüstlükleri-doğrulukları, birbirlerini korumaları konularında daha özgüvenli olacaklardır.

 

Öte yandan bu alanda yapılacak düzenlemelerde, piyasa mekanizmaları içinde gerekli olan değerleme faaliyetlerinin yanı sıra, kamu kurumlarında yürütülen faaliyetlerin de mutlaka ele alınması gerekir. Kuşkusuz bugün firmaların taşınmaz varlıklarının değerlerinin uzmanlarca belirlenmesi, halka arz edilecek işletmelerin değerlerinin taşınmaz değerleme uzmanları tarafından biçilmesi, taşınmazlara akışkanlık kazandıracak menkul kıymetleştirme faaliyetlerinin doğru değerler zeminine dayandırılması önemlidir. Ama bunların yanı sıra, kamulaştırma değerlerinin biçilmesi, emlak vergisi birim değerlerinin saptanması, kamu mallarının satış-kiralama-trampa değerlerinin belirlenmesi de daha az önemli değildir.

 

Taşınmaz değerleme alanında bir yandan yaşanan güncel pratik, sürdürülmekte olan faaliyetler önemli iken; öbür yandan bu alanın sistematik eğitim temeline dayalı geliştirilmesi, kuramsal bilgi zemininin yaratılması önem kazanmaktadır. Bir özel üniversitemizde yüksekokul kapsamında 4 yıllık bir bölüm olarak, bazı üniversitelerimizde eğitim izlenceleri içinde bir ders olarak, bazılarında yüksek lisans programı olarak yere alan taşınmaz değerleme konusunda, lisanslama sınavlarına yönelik sayısız kurslar düzenlenmektedir. Bazı kurumlar da kendi içlerinde eğitim çalışmalarına yer vermektedirler. Ancak bunların hepsi dağınıktır, ilintisizdir, ilişkisizdir. Bu nedenle eğitim konusunun, içeriklerinin, saatlerinin, lisans alma konusunda zorunlu olacak kuramsal eğitimin niceliksel ve niteliksel yanlarının mutlaka yeni düzenlemelerin konusu olması gerekmektedir. Hem belge alma öncesi eğitim koşullarının yeniden düzenlenmesi, hem de belge alan uzmanların ileri değerleme eğitimlerinin daha güçlü temeller üzerinde yapılandırılması, üzerinde düşünülmesi gereken önemli konulardır.

 

SPK’dan aldığı lisansa dayalı olarak faaliyetlerini sürdüren 1500, RICS yeterliliği belgesine sahip 15 dolayındaki değerleme uzmanının yanı sıra, bir yeterlik belgesine sahip olmadan bu alanda faaliyet gösteren yüzlerce değerleme uzmanı vardır. Bu kadar yoğun bir ilginin olduğu taşınmaz değerleme alanını düzenlemeye yönelik her çaba değerlidir, değerlendirilmelidir.

 

Toprak politikasının bir aracı, arazi yönetimi sisteminin önemli bir öğesi, taşınmaz ekonomisidir. Taşınmaz ekonomisi birçok boyutu olan kapsamlı bir alandır. Bu alanın en önemli öğesi, taşınmaz değerleme’dir. Taşınmaz değerleme, taşınmaz ekonomisi bütünü içinde algılanmak zorundadır. Bu algılayışın, tüzel altlıklar, kurumsallaşma, yöntemler, standartlar, belgeleme (lisanslama), eğitim açısından önemi ortadadır. Bu nedenle de algılayışın ve yaklaşımın, öznellikler arınılmış, nesnel, bağnazlığa düşmeden temellendirilmesi zorunludur. Ancak ve ancak bu durumda, önümüzdeki süreci doğru yapılandırmak ve gerekli adımları atmak olanaklı olabilir.

 

Bu çeviri-çalışmanın bu konudaki tartışmalara, arayışlara ve düzenlemeler katkı sağlamasını diliyorum.

 

 

Prof. Dr. Erol KÖKTÜRK

Levent, 08.02.2011



[1] BÜYÜKŞENGÜR, Gökhan, “Taşınmaz Değerleme Günleri 2009” Bildiriler Kitabı, s: 62-73, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Yayını, ISBN: 978-9944-89-936-9, Mart 2010.

[2] KÖKTÜRK, Erol, Taşınmaz Değerleme: Durum Saptaması ve Yönelimler, 12. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 11-15 Mayıs 2009, Ankara.

[3] RICS, Wirtschaftliche Zuversicht stärkt europäische Immobilienmärkte, http://www.joinricsineurope.eu/en/na/view/rics-deutschland/press/rics-wirtschaftliche-zuversicht-starkt-europaische-immobilienmarkte/

[4] LORENZ, David, Die Wertermittlungsmethoden des Blue Book auf dem Prüfstand, Europäische Immobilienbewertungsstandards, Diplomarbeit, Abgabe Juni 2001, 100 Seiten, Berufsakademie Stuttgart, Staatliche Studienakademie Deutschland.

[5] TEGoVA Deutschland, Europäischer Sachverständigenverband, TEGoVA, Deutsche Delegation bei TEGoVA, http://www.bdvi.de/europa/tegova/tegova.htm.

[6] ESSLER, Wolfgang-SEIDEL, Maximilian, Die Bewertung von Immobilien, Betriebswirtschaftliche Mandantenbetreuung, 4/2003, s: 96-103.

[7] KIRCHNER, Matthias, Glossar Wertermittlungsverfahren, http://www.matthias-kirchner.de/Glossar_Methoden.html.

[8] YILDIZ, Nazmi, Arsa Düzenlemesi, Profesörlük Takdim Tezi, İDMMA, İstanbul, 1977, 62 s.


Yorumlar - Yorum Yaz